El artículo repasa los elementos que caracterizaron la expansión inmobiliaria ocurrida en la segunda mitad de los años ochenta y los pone en relación con la actual. Se describen los principales determinantes de la inversión inmobiliaria por el lado de la demanda y se examina la flexibilidad de respuesta de la oferta, los dos elementos que configuran la evolución de los precios.

En el auge observado durante el período 1985-1990, la demanda de viviendas mostró su habitual comportamiento cíclico, más dinámico que el del PIB en las fases de crecimiento, en el contexto de mejora de las perspectivas económicas que supuso la incorporación a la UE; no obstante, el entorno de condiciones financieras relativamente restrictivas, con elevados tipos de interés, tanto nominales como reales, y una escasa flexibilidad en la oferta de instrumentos de crédito tendieron a contener la demanda. La oferta de viviendas, por su parte, reaccionó de forma moderada a los impulsos de la demanda, de modo que estos se reflejaron en acusados incrementos de los precios.

En el ciclo que se inició en la segunda mitad de los años noventa, y que todavía perdura, los factores de demanda han sido mucho más potentes que en el ciclo anterior. La prolongada expansión de la economía española, con incrementos sustanciales del empleo, ha supuesto una mejora considerable en las perspectivas de renta de las familias, que ha animado tanto la creación de hogares —que desean adquirir una vivienda principal— como la demanda de viviendas secundarias. Por otra parte, el aumento de la población —sobre todo, por la incorporación de inmigrantes— no es ajeno a este auge económico y también ha impulsado la demanda de inmuebles.

Frente a estos elementos, la oferta ha mostrado una notable capacidad de respuesta, con incrementos sustanciales en el número de viviendas iniciadas. Con todo, la extraordinaria magnitud y simultaneidad de los impulsos de demanda, junto con el carácter estructural de algunas de las transformaciones experimentadas, han inducido un significativo encarecimiento de la vivienda, que, si se mide en términos relativos con la evolución del IPC, ha superado al que tuvo lugar en la segunda mitad de los ochenta.

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19/07/2006

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Concha Artola y Antonio Montesinos

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