Este artículo resume algunos de los resultados de la investigación de los autores sobre El patrimonio inmobiliario en España y el Balance Nacional 1991-2004 --Madrid: FUNCAS, 2005. Colección Ensayos-- ofreciendo datos inéditos sobre el valor del patrimonio en vivienda y su evolución por comunidades autónomas.

El artículo se divide en tres partes. La primera caracteriza los rasgos esenciales del presente boom inmobiliario. La segunda ofrece información agregada sobre evolución del valor de la vivienda. La tercera presenta su desglose regional, analizando sus rasgos diferenciales por comunidades autónomas. Por último, se incluye un anexo estadístico con el desglose territorial del patrimonio en vivienda y otro anexo metodológico en el que se matizan los problemas de las fuentes y los criterios utilizados en la estimación del valor de la vivienda.

Esquemáticamente, el procedimiento utilizado para calcular el valor del parque de viviendas ha consistido en, partir de la información sobre el stock de vivienda (n^o y superficie) que suministra el Censo de Viviendas de 2001 (INE) por CCAA, para proyectar su evolución hacia atrás (hasta 1991) y hacia delante (2004), utilizando un enfoque demográfico de dicho parque, según el cual los nacimientos --entradas-- vendrían dadas por la construcción de nuevas viviendas y las muertes --salidas-- por demolición o ruina de las existentes. El stock anual así obtenido se ha valorado a los precios suministrados por la Estadística del precio del metro cuadrado de la vivienda (Ministerio de Fomento). Esta valoración se ha realizado aplicando dichos precios a los metros cuadrados de vivienda de forma desagregada, por comunidades autónomas y diferenciando entre vivienda nueva y usada.

Para el cálculo de las entradas del período 1991-2001 se ha utilizado la información que suministra el propio Censo sobre las viviendas nuevas de cada año y para el cálculo de las entradas en los años 2002-2004 se ha utilizado la información sobre la evolución de las licencias municipales de obra mayor recogidas por la Estadística de Edificación y Vivienda (MFOM).

Para el cálculo de las salidas se han aplicado las tasas de mortalidad de edificios destinados a vivienda según año el de antigüedad, derivadas de la comparación de los dos últimos Censos.

Una de las características a destacar es el mayor peso que tiene en la presente coyuntura alcista la demanda de inmuebles como inversión frente a su uso ordinario, lo que contribuyó a desatar una espiral ascendente, no sólo de precios, sino también de construcción de viviendas. Y si a la afluencia tanto de capitales domésticos como de inversores extranjeros hacia la compra de vivienda, añadimos el declive de la promoción de viviendas sociales y el reducido mercado de viviendas en alquiler, entonces se explica fácilmente que España ocupe en la Unión Europea un lugar aventajado en número de viviendas secundarias y desocupadas.

Instituto Juan de Herrera
Av. Juan de Herrera 4
28040 Madrid
España

01/06/2005

//

Carmen Marcos. Óscar Carpintero y José Manuel Naredo

Investigación

Políticas Urbanas

Vivienda