El crecimiento de los precios de las viviendas parece haberse desacelerado en la segunda mitad de 2004, avanzando los tasadores un aumento interanual del 14% en 2004 (17,3% en 2003). El comportamiento de los precios de las viviendas en la segunda parte de 2004 apunta hacia un ritmo menos intenso de las ventas de viviendas, en especial de las viviendas destinadas a residencia secundaria. A pesar de lo anterior los niveles alcanzados por las ventas y el ritmo de aumento de los precios son muy superiores a los correspondientes al período inmediatamente anterior al de auge inmobiliario de 1998-2004.

La intensidad alcanzada por las nuevas alzas de los precios de las viviendas en 2004 volvió a aumentar el esfuerzo de acceso preciso para acceder a una vivienda en España, acentuándose dicho problema en las zonas más urbanas, a pesar de los nuevos descensos registrados en dicho año por los tipos de interés. Destacó también la persistencia de unos aumentos muy acusados en el volumen de los créditos concedidos para la promoción y compra de vivienda.

Todo apunta, pues, a que en los últimos meses de 2004 debió cambiar el perfil del mercado inmobiliario en numerosos segmentos del mismo, aunque el cambio debió variar bastante según el tipo de vivienda y de mercado.

El elevado déficit corriente de la economía española revela que el modelo de crecimiento de los últimos años, apoyado sobre todo en el consumo y en la inversión en vivienda, puede estar encontrando resistencias crecientes como para seguir confiando en exclusiva en el mismo, a la vista de la posible perdida de competitividad que refleja la evolución de algunos indicadores.

En 2004 se creó en España el Ministerio de Vivienda, actuación que reflejó la preocupación del nuevo gobierno por las consecuencias sociales derivadas del encarecimiento de la vivienda. El nuevo gobierno amplió el contenido del programa previsto para 2004 en el Plan 2002-2005, creó nuevas actuaciones protegidas destinadas a facilitar el acceso a la vivienda en alquiler, y también amplió el marco de financiación inicialmente programado.

Con datos hasta el tercer trimestre de 2004 para los precios de venta y las rentas salariales, puede estimarse que en 2004 el esfuerzo de acceso medio debió superar el 44% (40% en 2003) de los ingresos familiares para la familia media que intentase adquirir una vivienda de precio también medio en dicho año. La relación entre el precio de venta de una vivienda de 90 metros cuadrados construidos y la renta familiar media anual monosalarial pasó de 7,09 en 2003 a 8,07 en 2004.

La accesibilidad o esfuerzo que supone acceder a una vivienda en relación con los ingresos familiares, varía en España espectacularmente según las diferentes autonomías. Estas diferencias deben de ser también significativas entre las capitales y el resto de las ciudades, correspondiendo el mayor esfuerzo a las áreas metropolitanas y a las áreas geográficas de mayor crecimiento demográfico. El mayor esfuerzo de acceso en el tercer trimestre de 2004 correspondió a la Comunidad de Madrid (62,3% de la renta familiar), donde todavía debe superar dicha proporción el acceder a una vivienda en la capital de dicha autonomía. El menor esfuerzo de acceso es el de Extremadura (23,5%).

El aumento del endeudamiento familiar ha sido el factor que ha permitido pasar desde los más altos precios de las viviendas a mayores niveles de consumo familiar y, por tanto, a una más baja tasa de ahorro.

Los tipos de interés de los últimos años son los más bajos de la historia, pero la carga de la deuda está también próxima a los más elevados niveles históricos. El predominio de los créditos a interés variable hace que el posible aumento de la carga de la deuda ante subidas de los tipos de interés resulte ser un riesgo adicional.

El haber logrado un mayor ritmo de crecimiento no justifica, pues, estar de espaldas a la vulnerabilidad que genera el hecho de que el «pivote» de la economía lo constituyan unos activos, acciones y propiedades inmobiliarias, cuyos precios no tienen por qué evolucionar siempre al alza. La serie de prec ios de la vivienda en España a precios constantes revela que dichos precios retrocedieron entre 1991 y 1997. Esta evolución revela que la flexibilidad de dichos precios es mayor que la que en principio se le supone. Además, en el caso de España el déficit corriente exterior se ha situado en 2004 en un nivel elevado, aproximado en términos relativos a los niveles de épocas en las que resultaba necesario devaluar la peseta y practicar políticas deflacionistas, que ahora parecen muy remotas.

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01/03/2005

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Julio Rodríguez López

Investigación

Políticas Urbanas

Vivienda