La legislación española sobre el suelo es la única en el mundo, que anticipa una renta fija para el suelo declarado urbanizable del 90% de los márgenes que posteriormente pueda obtener el empresario que, arriesgando un capital, decida construir, y permitiendo la venta inmediata del suelo revalorizado legalmente (fácilmente el 4.000%) o la constitución de hipoteca sobre él.

En España la clasificación de urbanizable otorga al titular del terreno el 90% del aprovechamiento urbanístico del mismo, es decir, de los beneficios de los inmuebles que sobre él vayan a construir los promotores inmobiliarios, con independencia del uso que el propietario del suelo le esté dando.

Estamos ante un problema de definición del contenido del derecho de propiedad del suelo: ¿a quién pertenece el valor creado por el planeamiento urbanístico? Según nuestra Constitución, «la comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos». Nuestra legislación del suelo limita esta participación al 10%, atribuyendo el 90% al propietario del suelo.

Según el autor, aunque la pobreza y la inconsistencia de las estadísticas de suelo y vivienda respectivamente no permiten un análisis de causalidad entre los precios del suelo y de la vivienda, todo parece indicar que el precio del suelo no determina el precio de la vivienda, sino más bien al revés.

Incrementar indiscriminadamente la clasificación de suelo urbanizable, además de no solucionar el problema de la vivienda, supone un grave despilfarro de un recurso natural y escaso como el suelo, con el consiguiente perjuicio para nuestro medio ambiente. La experiencia de los últimos años, con incrementos simultáneos del precio del suelo y la cantidad de suelo clasificado como urbanizable, deberían servirnos de lección.

Instituto Juan de Herrera
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02/10/2005

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José María Nogueira

Investigación

Políticas Urbanas > Medio ambiente urbano

Uso del suelo