El parque residencial en Madrid crece entre 1970 y 1981 en 193.510 viviendas, lo que supone una quinta parte del existente (21,5%). Posteriormente, entre 1981 y 1991 el crecimiento se reduce a 67.646 viviendas, un crecimiento muy mermado comparado con la década anterior, pues supone menos de la tercera parte al habido en la etapa anterior (6.2%). Este claro retroceso de los años ochenta obedece a varios motivos: descenso demográfico, política municipal ––cambios en los dirigentes locales––, Plan General de Urbanismo de 1985 y fuerte demanda de oficinas. Esta última circunstancia, propicia una preferencia entre las empresas inmobiliarias por este tipo de uso terciario,con la consiguiente especulación. Queda relegada la construcción de viviendas y, en consecuencia, se eleva su precio; rasgo este especialmente significativo en la década de los ochenta, ya que se encarece en más del doble el precio del m2 construido.

En la década siguiente, el primer quinquenio aparece un estancamiento inmobiliario, en donde, se restringe la construcción de vivienda nueva, especialmente de renovaciones a la espera de la aprobación del Plan General de Urbanismo de 1997,desde ese momento y hasta la actualidad, se produce la generalización de nuevas construcciones y renovaciones, lo que ha supuesto en total de la década 106.543 nuevas viviendas (9,8%), lo que significa un crecimiento superior con respecto a la década precedente, especialmente en la Periferia madrileña, resulta de la ejecución de los PAU, que se ha mantenido hasta el momento presente (2005).

En el periodo 1997/2003, es abultado las licencias de construcción de viviendas concedidas es de 109.550, acorde con la normativa y disponibilidad de suelo previsto en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997. El 72% corresponde a viviendas en Suelo Urbano y el 28% restante a viviendas en áreas de Suelo Urbanizable.

El Distrito Centro constituye la primigenia urbana madrileña, que en la actualidad sigue siendo destacada su importancia dentro del conjunto de Madrid, por la diversidad de actividades que en él mismo se localizan. Destaca la función residencial, con cambios significativos en su población (envejecimiento, inmigración, etc.) y por la importancia espacial que sigue teniendo, ha motivado que en los últimos PGOUM tengan presente de forma explicita esta área urbana, con programas específicos y el objetivo de su recuperación poblacional y calidad de vida. Pero sigue presentando ––en comparación con el resto de Madrid–– importantes problemas en las viviendas: estado de la edificación (ruinoso, malo o deficiente), infravivienda, viviendas desocupadas, percepción negativa del entorno urbano de los residentes, es decir, del medio ambiente urbano (ruido exterior, contaminación, poca limpieza en las vías pública, carencia de zonas verdes), que a su vez, están relacionados con la degradación social.

El Distrito Centro posee un viario antiguo, de trazado irregular, resultado de distintos crecimientos en distintas épocas y momentos, con intervenciones en su renovación puntuales. Lo mismo ocurre con su parcelario, que se puede atisbar en el plano de Texeira de 1656, aunque su caserío tuvo una profunda renovación en el siglo XIX, de tal forma que en el Censo de Viviendas de 2001 casi la mitad (46,4%) de los edificios de éstas fueron construidos antes de 1900. Este hecho tiene consecuencias directas en el conjunto de las viviendas del Casco Antiguo de Madrid:
— La monumentalidad e importancia histórica y arquitectónica de la mayoría de los edificios, incluidos los destinados a viviendas, con los consiguientes niveles de protección, recogidos en los catálogos correspondientes integrados en los PGOUM, lo que supone que cualquier rehabilitación y reforma, se tiene que atener a la normativa municipal según el nivel de protección, lo que hace complejo y limitada su realización.
— La antigüedad de sus edificios necesitan la consolidación de su estructura, según el Censo de Viviendas de 2001 de los 6.528 edificios 153 están en estado ruinoso (2,3%), 588 en mal estado (9,0%), 1.281 están en estado deficiente (19,6%), 4.006 en buen estado (61,1%).
— La antigüedad de los edificios determina también, viviendas anticuadas a las exigencias actuales de habitabilidad, bien por el diseño y distribución de estancias, o por los equipamientos y servicios, o por la superficie de las viviendas. 

Los problemas que posee el parque residencial del Distrito Centro, están directamente relacionados con su entorno urbano y social, las pretensiones de la administración local de recuperar socialmente este ámbito histórico, pasa necesariamente por su recuperación urbanística y arquitectónica, y más concretamente su parque residencial. Sin un programa de rehabilitación y reforma integral de las áreas más degradadas del Casco Antiguo de Madrid, no se podrá incorporara este espacio histórico en el conjunto madrileño, con los consiguientes perjuicios al resto de la ciudad.

La conclusión que se deduce sobre el Distrito Centro en los albores del siglo XXI, es que se trata de un espacio profundamente consolidado de Madrid y en él que se conjugan: monumentalidad, marginalidad y «guetización», vs. gentrificación, terciarización y degradación.

01/01/2005

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Miguel Ángel Alcolea Moratilla

Investigación

Políticas Urbanas > Medio ambiente urbano > Renovación urbana

Desarrollo de los centros urbanos